Hvis du overvejer at få etableret en ny 1. sal på dit eksisterende hus, skal du helt sikkert have kontakt med en konstruktionsingeniør. I denne artikel vil jeg komme ind på de overvejelser, jeg som konstruktionsingeniør sidder med ifm. opførelse af ny 1. sal på parcelhus / enfamiliehus. Der er nemlig en del der skal overvejes inden der påbegyndes på statiske beregninger af den kommende ombygning.
Planlægning – hvad kan jeg selv?
I den indledende fase kan du som bygherre fremskaffe de eksisterende tegninger over huset. Tegningerne findes ofte på kommunens byggearkiv, nedenfor er nogle af de større:
- Aarhus kommune: minejendom
- Mange kommuner: weblager & FilArkiv
- Google byggesager + din kommune
Tegningerne anvendes bl.a. til at vurdere om huset egner sig til en ny første sal, og til at optegne nyt tegningsmateriale til fremtidige forhold. Derudover skal eventuelle restriktioner iht. bygningsreglementet og lokalplanen også undersøges hos kommunen. I indledningen er det vigtigt at gøre sig en del overvejelser, jeg har prøvet at angive nogle af de vigtige i startfasen:
- Hvad er teknisk muligt og hvad siger lovgivning.
- Hvad er det økonomiske råderum, få en snak med banken.
- Hvis din bygning vurderes egnet til en ny førstesal, så få optegnet nogle retvisende skitser
- Få ansøgt en byggetilladelse, ud fra skitser og evt. nogle beregninger
Der er vel ikke en rigtig og en forkert rækkefølge på ovenstående, men det gælder om at tilegne sig lidt viden om at bygge en ny 1. sal, da der kan opstå mange bump på vejen. Det nytter heller ikke meget, hvis det viser sig at man ikke kan få det antal kvm som man ønsker.
Er huset egnet til en førstesal?
En del af den indledende fase, var at finde ud af hvad der er teknisk muligt. Det vil i bund og grund sige om dit hus egner sit til at få bygget en ekstra etage på. Det er her det er vigtigt at kontakte en konstruktionsingeniør, så husets bæreevne indledningsvis vurderes. Når jeg ser på om et hus er egnet, handler det meget om de nuværende bærende vægge kan bære en forventelig merlast. Her skal der ses på bagmuren, om denne er minimum 108mm tegl eller 100mm porebeton. Derudover vil det være godt med en bærende midtervæg, eller muligheden for at etablere en.
Fokuspunkter i indledningen:
- Egner de nuværende bærende vægge sig til en merbelastning?
- Kan der simpelt udføres forstærkninger hvor dette er nødvendigt?
- Hvad er omfanget af den totale renovering?
Jeg har igennem mit firma Calceku ApS flere gange rådet folk til ikke at etablere en ekstra etage på deres hus. Her var den primære årsag at husets bærende vægge ikke egnede sig til en merbelastning. I princippet kan det nok altid lade sig gøre at forstærke huset så der kan etableres en ny 1. sal, men det skal også være økonomisk rentabelt. ‘
Hos Calceku ApS er det også vigtig at blive sat ind i omfanget af projektet, da der flere konstruktive tiltag der kan udføre relativt billigt, hvis stueetagen også skal have en større renovering. Omvendt, hvis stueetagen ikke skal renoveres, kan det blive forholdsvis dyrere at udfører de nødvendige forstærkninger
Hvordan udføres en ny første sal?
Den typiske sag omkring etablering af ny etage på huset, er, udover pladsmangel, at huset har fladt tag eller lav rejsning som også står til at få udskiftet taget. Her skal der så rejses nye spær, der giver 1. salen den ønskede højde og indretning. Herefter er der så generelt to veje:
- Huset skal mere eller mindre totalrenoveres, så stueetagen også ombygges.
- Der primære er at få en ny etage, uden den store renovering af stueetagen.
Hvis huset skal total renoveres, bliver der rigtig god mulighed for at få forstærket stueetagen til den nye etage. Dette kræver også at du som beboer, flytter under ombygningen. Skal den eksisterende stueetage ikke ombygges, kan nogle af de konstruktive tiltag blive besværliggjort. Til gengæld kan familien blive boende, da overetagen udføres uden den store indgriben i eksisterende bolig.
Hvilke statiske beregninger skal der til en ny overetage?
I forbindelse med ny førstesal er der flere statiske beregninger – vurderinger der skal foretages. Nedenfor angives de typiske ting der ses på ved en ny overetage:
- Spær / tagkonstruktion
- Etagedækket
- Bærende vægge, og huller i dem
- Fundamentet
- Generelle forstærkninger
Der er selvfølgelig forskel på sagerne, og kundens ønske til sikkerheden omkring den nye etage. Man skal jo hele tiden have for øje, at konstruktioner er lavet til at bære, og hvis der ønskes fuldstændig vished om alle bærende konstruktioner, bliver ingeniørprojektet omfattende og dyrt.
Hvad koster en ny etage – 1. sal
At bygge ovenpå eksisterende hus er ikke billigt, og det kan ofte gøres billiger med en tilbygning. Men står du overfor en udskiftning af taget, bliver en merudgift ved at bygge ny førstesal, til dels udlignet. Det kan også være du får udsigt, der får husets værdi til at stige. En ny overetage på et 100-120m2 hus koster nok fra 1,5mil, hvor køkken og badeværelse er dyre rum, fremfor værelser – det samme med kviste fremfor tagvinduer.
Med mt kendskab til ejendomsmarked, bliver 1. sals m2, ikke handlet til så høje priser som stueetagen. Jeg udfører ofte statiske beregninger på huse, og disse er langt overvejende boliger i en etage. Så vær opmærksom på, at det ikke er sikkert, at boligens værdi stiger lige så meget som investeringen.
